Agents immobiliers

Après avoir parlé des métiers les moins appréciés et considérés par certains comme des escrocs, à savoir les notaires, les chauffagistes, je devais forcément parler des agents immobiliers.

Si vous tapez « agent immobilier » et « escroc » ou « arnaqueur » vous tomberez principalement sur des blogs d’agents immobiliers qui pleurnichent sur le fait qu’ils en ont assez d’être considérés comme des arnaqueurs à cause d’une minorité qui se comporte mal. Ils n’ont pas tort car tous les agents immobiliers ne sont pas des escrocs mais le principe même de la fonction de l’agent immobilier l’est.

En effet, un agent immobilier n’est pas payé sur la base d’heures de travail uniquement mais il reçoit aussi une commission sur la vente. Cela veut dire que plus votre bien immobilier vaut cher, plus ça l’arrange. C’est la raison pour laquelle certaines agences pratiquent une commission minimum, car ils considèrent qu’ils feront le même travail, que ce soit un studio à 100.000€ ou une maison à 200.000€.

Est-il normal pour un propriétaire de se priver de la somme de 8.000€ car une personne a passé quelques appels, mis des annonces sur des sites de vente (100€) et fais quelques déplacements pour montrer le bien immobilier ? Pour le reste c’est l’assistant du notaire qui s’occupe de la partie administrative. Là aussi les notaires ne se gênent pas pour réclamer beaucoup de frais pour rassembler quelques documents et faire signer des personnes en leur présence.

L’agent immobilier n’est pas vraiment mieux payé lorsqu’il vend votre bien immobilier plus cher. En effet, j’avais proposé à des agents immobiliers de les rémunérer sur la base de leur performance. Le % augmente si le prix de vente est supérieur au prix demandé par le vendeur. Ils ont refusé. Pourquoi devrait-on payer 4% de commission à un agent immobilier qui a vendu votre appartement pour un prix inférieur au prix du marché ou prix souhaité ? Lorsqu’on cède son bien à une agence c’est qu’on souhaite qu’elle va en tirer le meilleur et le vendre plus cher que ce qu’on aurait fait nous mêmes.

Car l’agent immobilier touche sa commission à partir du moment où il est parvenu à trouver un acheteur. Peu importe le prix. Bien que sur le contrat il est indiqué un prix de vente souhaité ou une valeur, ils ne valent rien du tout. La valeur d’un bien immobilier est relative, c’est expliqué en détail sur mon article sur l’estimation d’un bien immobilier. Le prix de vente souhaité et la valeur du bien immobilier sont donnés à titre indicatif. Il n’est pas indiqué sur le contrat une sorte de marge en-dessous de laquelle le prix ne peut pas descendre, et c’est là le piège. Il faudrait mettre sur le contrat le prix inférieur en-dessous duquel l’agent immobilier ne peut pas descendre. Mais les agents immobiliers soufflent ce prix aux acheteurs ce qui veut dire qu’ils vendront soit au dernier prix, soit en-dessous.

L’agent immobilier change de masque :

• Quand il veut que vous lui donniez votre bien pour le mettre en vente et pour que vous signiez le contrat, il sera tout gentil, tout mielleux, motivé. Il vous flattera, flattera votre bien, vous dira même qu’il vaut 50.000€ de plus que ce que vous espériez.
• Quand vous avez signé le contrat, il va changer complètement : son nouvel objectif est de se débarrasser de votre bien le plus rapidement possible. En effet, qu’ils vendent votre maison à 200.000€ ou 250.000€ pour lui ça ne change pas grand chose. Le prix augmente de 50.000€ mais lui ne recevra que 4% (sa commission) de cette plus-value qu’il a faite (soit 2.000€, sans oublier la TVA). Du coup, il préfèrera vendre le bien le plus rapidement possible soit au prix de vente le plus bas, soit le plus souvent, en-dessous du prix demandé. Et c’est là qu’il se transforme : si vous refusez de descendre votre prix, il vous harcèlera, il vous menacera, il vous fera croire que d’après le contrat vous êtes obligé de le vendre à ce prix ou bien que vous devrez quand même lui donner sa commission car il a trouvé un acheteur. Votre bien immobilier n’est plus aussi magnifique, au contraire il vous dira que les prix ont chuté dans les environs, que le marché est saturé, que vous avez intérêt à le vendre au plus vite, etc. Prenons l’exemple de la maison à 200.000€ si vous en espériez au moins ce prix, la commission de l’agent est de 8.000€ mais il préfère s’en débarrasser pour 175.000€ car sa commission sera quand même de 7.000€. Moins de travail mais une commission non négligeable rapidement.

Au final n’oubliez pas que l’agent immobilier est quelqu’un qui vend un bien plus cher que ce qu’il ne vaut. On dit que la commission de l’agent immobilier c’est le vendeur qui la paie mais c’est faux. En France, ils mettent le prix demandé et ajoutent « honoraires d’agence à charge de l’acheteur », parfois c’est inclus dans le prix affiché, parfois pas. Quand on dit que c’est le vendeur qui doit payer les frais c’est parce que c’est une partie de l’argent qu’il ne touchera pas. Quand on vend sa maison à 200.000€ on ne reçoit que 192.000€ mais l’acheteur a payé 200.000€.

L’IPI

L’IPI c’est l’Institut professionnel des agents immobiliers. Je leur ai envoyé deux plaintes il y a deux ans concernant les agissements de certains agents immobiliers, ils n’ont jamais traité ma demande. J’ai reçu des accusés de réception, des numéros de dossiers et puis plus rien malgré de nombreuses relances. Ca me fait penser à une sorte de mafia de membres qui se protègent entre eux comme l’ordre des avocats ou l’ordre des notaires. A propos de l’ordre des notaires on ne veut toujours pas me dire pourquoi le notaire escroc Pablo de Doncker n’a pas été radié de l’ordre et peut continuer à exercer. L’IPI a pourtant un code de déontologie qui n’est pas respecté par leurs agents immobiliers.

Expériences

J’ai croisé des dizaines d’agents immobiliers et je ne peux pas dire que mon sentiment envers eux a changé. Pour moi ce sont des personnes indignes de confiance. J’ai croisé de tout :

• celle qui débute et devient agressive en voyant que je ne veux pas signer son foutu contrat.
• celle qui vient vous voir avec un décolleté plongeant et hyper maquillée.
• celui qui vient frimer et vous impressionner avec un costume trois pièces et une voiture à 40.000€.
• celui qui était venu au départ pour faire un certificat PEB et qui apprenant que vous en avez besoin pour vendre votre bien commence à vous faire un show pour vendre votre bien.
• celui qui vous dit que votre bien est merdique, pourri, qui vous donne une évaluation très basse et qui vous dit que vous avez de la chance qu’il est là pour vous en ramener quand même un bon prix. Ce type d’agent immobilier travaille avec des entrepreneurs ou des marchands qui rachètent des biens pas chers, qu’ils retapent rapidement pour peu mais pour les revendre beaucoup plus cher ou les louer.
• celui qui m’a expliqué qu’il a vécu toute sa vie au CPAS et dans la pauvreté et qu’il n’a aucun scrupules à soutirer un maximum d’argent aux acheteurs.
• celui qui ment en se faisant passer pour un acheteur ou un entrepreneur à la recherche de biens pour faire un airbnb et qui a à la fin reconnaît être un agent immobilier et qu’il veut bien vous aider à vendre votre bien.
• celle qui dit chercher un bien pour sa tante qui vient avec elle mais qui est une agent immobilier en repérage.
• celle qui vous téléphone comme acheteuse potentielle pour recevoir les informations manquantes et qui vous rappelle quelques jours après comme agent immobilier et jure ne jamais avoir fait cela…Malgré que vous envoyez la preuve dans le journal des appels.
• ceux qui vous harcèlent alors que vous avez écrit dans votre annonce « agences s’abstenir »

Escroqueries

Dans cette première partie j’ai parlé plutôt d’arnaques, de malhonnêtetés, de personnes sans scrupules mais on ne peut pas encore parler d’escrocs. Cependant certains agents immobiliers et agences immobilières commettent des escroqueries.

Un couple avait été arrêté car ils percevaient du cash comme avance pour la vente d’un bien immobilier mais ne les rendaient pas. Si vous voulez acheter la maison à 200.000€ vous devrez par exemple déposer 50.000€ comme avance. Si la vente ne se fait pas, par exemple en cas de clause suspensive d’obtention d’un prêt hypothécaire, vous pouvez récupérer cette avance si vous n’avez pas obtenu votre emprunt. Pour cela mieux vaut mettre cette somme soit sur un compte bloqué (comme une garantie locative) soit chez votre notaire. Parfois certaines agences immobilières disent qu’elles veulent percevoir cette avance. Dès que vous mettez de l’argent dans les mains des agents immobiliers, vous allez galérer pour le récupérer. Ils trouveront toujours un prétexte pour prendre une partie si la vente ne se fait pas. Pour le notaire, tant qu’il n’a pas cette avance en sécurité chez lui, il ne peut pas affirmer qu’une partie a bien été payée et ce qui a dû se passer avec les gens escroqués, c’est que pour acquérir la maison ils étaient dans l’obligation de devoir payer le montant entier, sans cette « avance ». NE DONNEZ JAMAIS L’ACOMPTE A L’AGENCE IMMOBILIERE !

Faites attention aussi à cette escroquerie pratiquée par certaines agences immobilières. Ils vous demandent parfois vos fiches de salaire pour être candidat pour un bien immobilier. Une agence immobilière les revendait à d’autres personnes sans revenus pour qu’elles puissent louer un bien immobilier ailleurs (ou obtenir un crédit). Un propriétaire qui a trouvé la fiche de salaire falsifiée un peu louche a prévenu la Police. C’est lorsque la police a convoqué la personne qui n’avait rien à voir dans cette combine (celle qui avait donné ses fiches pour louer un bien de cette agence) qu’on a compris qu’il s’agissait d’une escroquerie pratiquée par une agence immobilière à Schaerbeek.

La raison pour laquelle les gens se plaignent le plus des agents immobiliers est la qualité du bien qu’ils ont acheté. Ils considèrent que les défauts qu’ils trouvent après l’achat ont été cachés par l’agence. Les agents ne parlent que du positif mais ne vont jamais dire à un acheteur les points d’attention. Les agents immobiliers ne sont pas inquiets. Tout ce qui compte pour eux c’est que la vente se fasse et qu’ils touchent leur commission. Pour les problèmes plus tard ils diront qu’ils n’avaient rien vu et ils savent qu’en justice il est très difficile d’obtenir un dédommagement pour des « vices cachés« .

Les agents immobiliers contribuent à la continuité de la discrimination dans l’octroi d’un logement puisqu’ils doivent respecter ce que le propriétaire attend de leur part comme potentiel locataire.

Vendre sans agence immobilière ?

Concernant les sites de vente de biens immobiliers, je parle de ma mauvaise expérience avec Immoweb. Quand on choisit de ne pas passer par une agence immobilière pour vendre son bien on n’a malheureusement très peu de choix.

Peut-on par exemple déléguer la vente de son bien à une personne de confiance qui est plus douée pour la vente que le vendeur ? Elle touchera une « commission » sous forme de cadeau de remerciement plutôt. Rien ne l’interdit tant que cette personne n’entre pas dans la transaction comme agent immobilier sous contrat.

Conseils

En conclusion, les acheteurs devraient mieux se renseigner lors de l’achat d’un bien immobilier et ne surtout pas faire confiance à l’agent immobilier aveuglément. Souvent les gens pensent que quand ils achètent via une agence immobilière, le bien est en ordre. En principe une agence immo doit vérifier que tous les documents sont en ordre et prêts. Parfois des agences immo mettent dans leur annonce « PEB en cours« . Cette phrase ne veut rien dire. Pour faire un PEB ça ne prend pas plus d’une semaine. Le certificat électrique, même chose, on peut vendre son bien immobilier si l’électrique n’est pas en conformité MAIS il faut obligatoirement avoir un certificat électrique. Là aussi pour vendre plus facilement le bien, les agences immobilières mentent au vendeur en lui disant qu’il DOIT mettre son électricité en conformité, alors qu’en réalité il DEVRAIT plutôt car certaines personnes ne veulent pas acheter un bien où l’électricité est à refaire. Ensuite vous avez les fameuses « infractions urbanistiques ». Pour cela vous devez regarder le document obligatoire qui s’appelle « renseignements urbanistiques » et comparer avec le plan et la situation pour voir si tout est cohérent.

Quand un acheteur apprécie un bien immobilier vendu par une agence, il se dit que c’est dommage qu’il ne peut pas faire la transaction en direct avec l’acheteur et ainsi gagner au moins 4% sur le prix de vente. Certains essaient d’ailleurs de court-circuiter l’agence mais c’est très difficile car il faut attendre que le contrat entre le vendeur et l’agence soit expiré. Et encore, quand vous signez le contrat avec l’agence, vous êtes lié encore après si la personne qui achète votre bien a été en contact avec cette agence !

Acheter un bien immobilier n’est pas facile. Si vous commencez à décortiquer tous les documents et être gêné par le moindre petit détail vous ne finirez jamais par acheter et les prix continueront d’augmenter. Là où l’agence immobilière vous aide c’est qu’elle va vous forcer un peu la main en vous rassurant que tout est en ordre, comme les notaires d’ailleurs. Vous regretterez probablement votre achat après mais au moins vous avez franchi le pas. Il ne vous reste plus qu’à rénover le bien et tout mettre en ordre.

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